房地产税的决策流程和未来走向

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舒展 发表于 2016-7-11 13:39:58 | 显示全部楼层 |阅读模式 简体中文繁體中文

广州市

概述
房地产税的概念提出最早是98年房改时期。其实在82年土地政策定型的时候,就已经有人提出物业税的概念。但是当时的房地产市场不够成熟,不具备征税的基础。而且当时的物业税有明显的地租性质,受到很激烈的反对。
到90年提出住宅七十年期限的时候,决策层完全了解这种照抄殖民地政策的不可延续性。但是当时几个考虑,一是不改变土地的所有性质,二是房屋的设计年限,三是人口的平均年龄,四是人口对住房的改善需求。所以研究认为不存在一个房子住满70年的情况,一定会不断的迭代和更新。
当时有一批房子是划拨用地的房改房,是没有使用年限的。这也是一个土地使用上的双轨制。
真正开始研究出台房地产税是2003年。当时财科所正是立项研究。当时是财政部牵头研究财税体制改革的一个子项目。

参与情况
我接触房地产税分为两个阶段。一个是参与财科所相关研究的分项研究。一个是后来多部委联合的征求意见。

主要内容
1.房地产税的对象是国有经营性用地,不仅仅是大家关心的住宅,包括商业、旅游、文化、教育、医疗、工业,所有土地一概需征收。但是减免条件各有不同。高尔夫球场一类的土地税率最高。

2.大家最关心的住宅,流出的消息特别多。人均60是铁定的了。从最开始的30一路涨到60.有内部笑话说是因为副部级分房是180平,所以定的人均60.真实原因是2007年左右美国的城市人均面积是57点多,向上取整。这个人均面积应该是爆了所有的欧洲国家,不如现在的加拿大和美国。

3.税基问题。未来不动产登记会要求申报家庭自住房,人口按房子内户籍人口算。人均面积不超标不征税,超标部分按第二套算。第二套有一个系数减税。第三套足额,第四套系数增税。具体系数一直在讨论。设置应该是各地有区别。按房屋估值征税,估值初拟按现在房屋交易的指导价体系。肯定比市场价便宜不少。

4.方式。委托给定点的银行,采用报税的形式。拖欠一定额度会有提醒。超过一定额度会影响房主的征信。身份信息不能买火车票飞机票办理银行业务。人行征信拉黑。再拒不缴付,税务会同执法部门上门递送文件并清退查封。

5.多余房源处理。鼓励房屋租赁。正式的租赁并备案纳税,已纳税项可以抵扣应缴房地产税。还可以将房子交由政府租赁平台统筹管理,则完全免税。

6.理论逻辑。大家都知道70年使用期不合理,决策层现在统一的认识是:纳税即拥有使用权。对于已缴纳土地出让金的地块,说服人大和法制办的理由是:70年的土地出让金是租金形式的,所有权不属于使用权获得者。因此附加于所有权上的土地增值也不属于使用权人。土地的增值主要通过周边的基础设施公共服务的完善而达到,在现行土地政策下,其主要资金来源则是其他土地使用者。难以形成有效的闭环。房地产税是完成闭环的重要补充。

7.建议。三四线城市房地产税推动还有很长的过程,二线的资产价格还没有达到政研室的预期,5年内开征有困难。一线的小伙伴们准备把手上的小面积老房子调配一下吧,最快就是北上深了。





PS:
大家可能不太理解房地产税的初衷,增加财税收入固然是一个,挤出原市中心的投资价值,完成城市内生动力也是目的之一。

很多人提到了上海的亭子间,同理还有北京的四合院。这些其实都棚改对象,需要清退出去,从而唤醒市中心土地价值的。而且大部分这类房子是没有产权的,目前都是以廉租的形式分配给居民居住。

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腰蓝 发表于 2016-7-11 13:40:54 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

广州市

别人买180平的时候,明显支出要远高于另一家。因此获得了合理避税的空间。
花钱不如别人多,还想享受一样的社会资源.....

不知道你怎么看买二等座票去一等座空位坐的行为
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腰蓝 发表于 2016-7-11 13:41:08 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

广州市

腰蓝 发表于 2016-7-11 13:40
别人买180平的时候,明显支出要远高于另一家。因此获得了合理避税的空间。
花钱不如别人多,还想享受一样 ...

错了,他花钱买到的就是社会资源,避税空间是政策造成的,不是他买来的。

你的例子也不对,真要用车票来打比方的话,这个政策的实际效果应该是:

一等座1000,二等座500,一个人坐了一等座,另外一对夫妻坐了两个二等座,然后被告知两个二等座中的一个要另外加收服务费,那一个一等座的不收。
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秦楚燕 发表于 2016-7-11 13:41:28 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

广州市

很多财产税都包含免税部分,没问题,但免税和计税部分都是同一个税的一部分,税基必须一致。
以房地产的价值为税基,那么免税、计税部分都必须同样以房地产的价值算,即免税部分不能以面积算,同价值同税。这是目前绝大多数国家征收房地产税的通行做法,很多国家比如美国,房产税没有直接免税部分,但房产税跟个人所得税和各种社会保险相结合,根据家庭人居收入、支出、购房等的情况可以综合抵扣,低收入家庭在税收抵扣后很有可能根本不需要缴税。
以房地产的面积为税基,那么免税、计税部分同样都必须以面积算,即征税的部分征税也只能以面积算,同面积同税。也有国家按这个方法征税,比如巴西对农村土地就采取同面积同税,这种征收的方法的基础是不同土地价值的差异很小,不需要单独计算。
想把两项协调起来算,也有办法,但绝没有完全以房产面积为免税部分的税基、再完全以房产价值为征税部分的税基的道理。这个搞法,近代以来欧美国家征房产税不是没人想过,是这种赤裸裸的一种税两个税基的搞法从来没有人搞成过。

tg怎么打算怎么征税都不奇怪。如果房地产税最终开征还要通过人大立法(可能性很小,tg十有八九会走国务院条令的形式以免节外生枝),我所说的问题一定会引起轩然大波。

我再说一遍,按楼主说的这个方法征税,是典型的恶税,居然还沾沾自喜说什么“比欧美现行房产税人性多了”,开什么玩笑?
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夜迷宫 发表于 2016-7-11 13:41:44 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

IANA

如果按照这个执行的话,小房子就不好卖了,都要买大户型。

这就跟之前政府力推的小面积住房、改善普通百姓居住环境、节约土地的政策相违背了。

看着有点不合理啊。

尤其是房价压力最大、土地资源最紧张的一线城市,更是雪上加霜。

这个套路是劫贫济富的套路啊。

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这个政策是鼓励小房子卖给只买得起小房子的刚需。 买得起两个小房子的,鼓励你换大房子。 形成一个完整的梯队  发表于 2016-7-11 13:41
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恶趣味 发表于 2016-7-11 13:42:09 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

广州市

减免的方式和贾康观点一样啊

在我们搞税收的看来,按米数减免就是可笑的啊。


税收政策最重要是中性和公平(不论横向公平还是纵向公平)

人均60米,北京二环60米和回龙观的60米是一个概念么?

这种按米数减免,而不考虑总价格,只会造成一种结果,市中心核心地带的房子贵上天,而城市边缘地区无人问津。根本达不到你们吹嘘的提高土地利用率的左右

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一对失独老人,住120平的房子,然后男的死了,剩下来个寡妇反而要交税?  发表于 2016-7-11 13:43
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恶趣味 发表于 2016-7-11 13:42:31 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

广州市

如果按照这个执行的话,小房子就不好卖了,都要买大户型。

这就跟之前政府力推的小面积住房、改善普通百姓居住环境、节约土地的政策相违背了。

看着有点不合理啊。

点评

可能我的看法有点右,不是应该反对任何形式的加税吗? 这帖子好像更多是在讨论遇到强奸后,采用哪个姿势会稍微爽点,而不讨论反抗强奸本身。  发表于 2016-7-11 13:43
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烦躁 发表于 2016-7-11 13:42:47 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

广州市

恶趣味 发表于 2016-7-11 13:42
如果按照这个执行的话,小房子就不好卖了,都要买大户型。

这就跟之前政府力推的小面积住房、改善普通百 ...

这明显不合理,这个房地产税在我国70年土地使用权,且土地使用权费用是一次收完的背景下,就是重复征税,tg为了增加收入的无耻的恶法。

当初招拍挂地块能拍出那么高的价格,能说一点也没考虑70年增值这个因素吗?

如果政府觉得一次过拍出70年土地使用权的租金不合理,要抢增值部分,那么政府一次性收了70年的钱的利息红利怎么算?

按tg的逻辑,那么应该拍一块地,例如楼面地价是1万,总价10亿,然后拍下来的按70年每年分别交它的地租10亿的70份之一,而不是一次性 交完,之后tg再来收这个所谓房地产税就合理了。

又要一次收完钱,把利息红利都赚了,又要眼红后面的增值,tg直接说它要抢钱,说共产党万税就行了。
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 楼主| 舒展 发表于 2016-7-13 11:48:59 | 显示全部楼层 简体中文繁體中文

广州市

第一,发帖子不是想挑口水,是希望大家根据这个消息,合理配置自己的住房。未来的政策跟这个差距不会太大。
第二,进度方面我不太清楚。现在在法制办,有可能打回重新编制,有可能直接就提报人大了。
第三,不要沉浸在买房致富的过去中,以后房产的投资属性一定会下降。
第四,不要被市场价格蒙蔽,税基是按政府评估价税基是按政府评估价税基是按政府评估价,重要的事说三遍。什么是政府评估价,就是中关村一小的学区房市场价11万,政府评估价三万五。

该来的总归会要来,现行土地政策不是闭环,一定持续不下去。
不要问哪个城市什么时候开征,我也不清楚,但是一定一线城市先征。
对于问怎么买房的,我个人理解就是买新,买大,买城市最好的区域。
这种区域在北京我买不到,所以我申请调其他城市工作了。
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